2016年买房小建议

wangting

顺延2015年亚特兰大房屋买卖火爆，刚进入2016年，就感觉到了市场的炽热。今年买房有什么需要特别注意的事项？以下是我的一些小小的建议，仅供参考。

据房地产专家们分析，2016年在亚特兰大的房屋买卖很可能是卖家的市场 ，作为买家的朋友们，要有接受挑战的准备。你准备好了吗？

1） 尽早熟悉市场。

卖家市场，是由于房源少，买家多，一房多求，那就可能会去争了！
如果碰到一房多求，人们很容易落入怎么做都会后悔的状况：如果拿到了，会后悔！“我是不是出的太高？买亏了？”拿不到更会后悔“我应该多出些”，得不到的总是最好的！
如果你对市场很熟悉，你就会有比较理智的判断，你出了你认为最好的价了，拿到，拿不到都不要后悔，这就是对市场评估有了准备。

实例：“惨烈”的现实
本来12月和元月，都应该是买卖房淡季，可是如今的经历没有感到有一点点的“淡”。近来我已经领略了多次一房多求的竞争。。。
例如：昨天出价两栋都是Multiple Offers，（一栋才上市一天，一栋上市几个月没人问津，突然来了一堆人出价）。
今天又看上一栋，今天才上市，看完觉得不错，猜想一定会有不少人出价，赶快发短信给卖房经纪，回答是“Multiple Offers” 。。。
如果真心想买这几栋房，心理战，和出价策略就要实施了。


2）捡漏。
虽然市场倒向卖家，但是还是有“漏”可捡！
如果想拿相对好一些的价钱，好好搜索一下市场，把一些上市一阵子没有卖掉的房子逐个分析一下，尤其是那些降了价的房，说明卖家有点急了。有些房是因为上价过高，耽误了卖房的时间，变成了被遗忘的“角落”，捡漏就成了机会。


实例：
上周过户了一栋房，买家“妙”小姐就拿到了一个很不错的价钱。“妙”小姐和我一起已经在市场上“参战”几个月了，光我为她出价就出过6 栋，不过不是没拿到，就是拿到了又反悔了。。。
多次的磨练，已经成熟了“妙”，不过也很烦了。最后我推荐了这栋房。这个房在3个月前要价55万，因为这个房的装修花了7万多美金，卖家想把投资拿回来。。。结果没有促成。
一个月前，房价降到46万5，从起始价，降了将近9万！“妙”出了45万1千，又杀了1万多，没想到卖主立马就同意了！看来卖家也烦了，比他原本想卖的价少了将近10万！验完房后又要了$1500.00的修理费，最后的价是不到45万，这不一个月后，过户了！


用这种捡漏的方法，去年我还有一例成功的经验，让卖家赔了10万多美金。“South Forsyth 高中，9年房龄，4面砖房，4400 平方英尺居住面积，5房5卫，3车库，带未完成地下室。新房买价55万，过户后屋主又花了5万装修，实质开销是60万，我们成交价是50万”。


在这卖家市场中帮买家“捡漏”，真的很爽，有一种打了胜仗的感觉！开心！


3）新房：
A）2015年新房卖的很火：
2015年各个地区的新房都卖的出奇的好，边卖边涨价。


实例：
2015年我曾经在Buford小镇一个新社区里经手了7栋，4卧，18万左右新房买卖，因为建筑商的经纪和我是十几年的好朋友，还没上市先让我来挑，每栋我都要了冰箱，两寸百叶窗帘。我卖了7栋，其它的22栋，建筑商的经纪说，一周就卖光了，边卖边涨，最后的价钱是21万。
不到一年的时间，如今同一个社区的Townhouse，3房也卖到了18万多，还是卖的很好，盖都来不及，要排到2016年6月份完工了。


在Buford小镇另一个一年多前开的16万起价，110户的社区。刚开盘时我经手了两栋：一栋4卧，3个半卫，成交价21万；另一栋3卧，完成地下室，23万6。这两栋我都和建筑商要了冰箱，百叶窗，出租Ready的状况。
昨天我去看了一下，吓了我一跳！只剩3栋了，有两栋还在大坑边（Detention Pond) , 3房是那种最小的还不到2000英尺，要价22万！
本来我的一名投资的买家，抱着认了涨价的态度，准备再去买两栋呢!
看来要改变方向，另找机会了。


B）新房“捡漏”
新房卖的很火，但是还是有“捡漏”的机会，尤其是已经盖好的房，建筑商急于出手。
昨天我就看到了几栋很不错的新房（Lambert 高中）3面砖，带地下室，5房4卫，46万。还有栋样板房带家具卖，也只要47万。每栋比原价都少了2-3万的价钱！
我相信如果仔细的搜索一下，有不少机会！新房只有在年尾和年初时才有这样的机会，时不可待，抓紧！

４）什么样的贷款最适合你？
在选房的同时，好好比较一下贷款的选择，据专家们预测，2016年30年的贷款利率会涨到4.6% 左右。（现在最低利息，30年是2.99%）

贷款中有FHA贷款，这种是政府担保的贷款，适合于信誉分数比较低，首款比较少的买家。
还有Conventional贷款，这里面有３０年，２０年，１５年，7年，５年，3年的贷款区分。好好研究一下，看看哪种比较适合你的情况。比如：在这个房住多久？每月的开销预算是多少？你的年龄？等等，找个有经验的贷款员多问问各种选择。

5 ）准备好了吗？时刻准备着！

想买房的朋友们，尽快着手吧，等到3-4月份以后，进入了所谓的买卖房旺季，到时虽说房源会相对多一些，但买家更多，竞争会更厉害。房价就是这样被炒起来了！


Good Luck！

一个月前，房价降到46万5，从起始价，降了将近9万！“妙”出了45万1千，又杀了1万多，没想到卖主立马就同意了！看来卖家也烦了，比他原本想卖的价少了将近10万！验完房后又要了$1500.00的修理费，最后的价是不到50万，这不一个月后，过户了！

怎么从45万到了50万？

wangting

游客:一个月前，房价降到46万5，从起始价，降了将近9万！“妙”出了45万1千，又杀了1万多，没想到卖主立马就同意了！看来卖家也烦了，比他原本想卖的价少了将近10万！验完房后又要了$1500.00的修理费，最后的价是不到50万，这不一个月后，过户了！

怎么从45万到了50万？ (2016-01-18 20:14)

Wow, 谢谢指正，应该是$449,500.00.不到45万。
惭愧！这么烂的算术！哈哈！

wangting

Walton高中今天刚出一栋1996年房，完成地下室，4面砖，4卧，3个半卫，要价55万，还没去看，马上就有合同了，而且反悔期只要了3天（一般我们都给买家10天反悔期).3月17号过户。

由于升息，现在都是穷人抢房子，为了节省点利息，所以中低价的房子成交很活跃。富人才不在乎那么点利息呢，由于股市大跌，经济预期不妙，所以豪宅砍价的空间更大。

另外，哪里能找到（现在最低利息，30年是2.99%）呢？现在3。75都很少啦。

wangting

匿名:由于升息，现在都是穷人抢房子，为了节省点利息，所以中低价的房子成交很活跃。富人才不在乎那么点利息呢，由于股市大跌，经济预期不妙，所以豪宅砍价的空间更大。

另外，哪里能找到（现在最低利息，30年是2.99%）呢？现在3。75都很少啦。
(2016-01-21 08:54)

http://www.quickenloans.com/online-mortgage
上面的链接是quicken loan 的网站，今天最低30年的利息是2.99%。


谢谢这位朋友的关注。房价高低的确有争抢的差别，但是如果房价在同类的价位比，差价很大的话，也会抢的。要看地区和横向比较差异，20多万的抢，10几万的也有卖不掉的。

St Ives 有一栋61万的房，最后64万卖掉，20多人争，因为这房原来卖过100多万。

昨天我的一个客户还在和我提起一栋我们没有抢到的房，那房要价89万，我们出了90万现金没拿到，被一个出了95万的贷款买家拿走了。为这事她一直耿耿于怀。

亚特兰大这十几年来卖掉的最高价是一千多万，那房要价9百50万，最后成交价是一千多万现金。

具体的情况要具体分析，

wangting

Duluth 高中，1996年房，4 房 2 个半卫生间，去年我曾在这个社区卖过两栋，一栋23万，一栋25万，这栋要价26万5千，今天对方经纪告诉我她收到了15个offers，问我有么有兴趣作为Back Up contract ？我其实只是问她有没有人出价，我还没出价呢！她还真关照我！我说15个人出价我就免了吧！



市场变成这样，不仅仅是利息的事，20多年前，我买第一栋房时，利息8点多呢！房价不停的涨，主要原因还是外来人口增加，房价和其它大城市来比亚特兰大的房价还是相对比较便宜。

今天去了几个新社区看看，没完成的地下室加上都要7万左右了，每块地另外加价，最多的要额外10万美金，这市场真是看不懂了！

wangting

这是个2004年建房，Lambert高中，4房，2 个半卫，要价$299,000.00. 前天上市，昨天有9个人出价，庆幸的是我们拿到了!
去年同时期在同一个社区我也成交了一栋，成交价是$275,000.00.

昨日我还看了一栋房，昨天上的市，也是Lambert 高中，30万，昨晚对方经纪通知我，今天下午1：30之前出最高价，又是Multiple Offers

感觉都是35万以下的房子有人抢

这么疯狂，我都为高进低出的卖家心痛（当然我还没有再买房），呜呜......