买投资房！ 抢房，修房，租房经历（下）

wangting

上次在（上）中，讲到加拿大的“杨光”先生托我在“亚特兰大”帮他买个20万以下的投资房。杨先生从未与我谋面，也没有来过“亚特兰大”，未曾看到那栋买到的房，就这样以100%地信任，由我做主，于2015年年底，在Alpharetta 小镇的好学区抢到了一栋（Multiple Offers）房况不是很好的房。2016元月初以$184,500.00.过了户，卖主返租了3个月，4月份上旬，收回了房。
顺延上次在（上）中，（一）买20万美金以下投资房：介绍了买房的经历，现在用 （二）来讲述修房过程。


二) 修房
1.制定修房计划，请人估价。
换车库门，车库开门器，砍树，里外粉刷漆，厨房更新全部电器：洗碗机，粉碎机，抽油烟机，炉灶，冰箱；更换全部地面材料：地毯？复合木板？地板革？或其它材料？换马桶；换空调暖气设备，换灯，换风扇，厕所里的清洁，柜子更换，杀白蚁，扔垃圾。。。
事务具细地过了一遍，请人来估了价。。。没曾想只用一个包工队，我还是比较相信专业专攻的效果：结果用了6波人：专门砍树的；专做空调的；专做车库门的；专做地面工程（地毯，木板，地板革。。。）专做白蚁的；还有一个包刷漆，整理内务细活的人。
厨房内的电器的选购我亲自来做，我知道哪儿有最值的电器，价钱能省一半呢！
经过比较价钱，认真的筛选，终于定下了该用的工人（价钱比较上下差一万！)。工时定在10天左右。
最关键的是做刷漆和整理内务的人，我选了个有电工执照的工人，因为这个房有不少电的问题。还有他的漆工很好，我看到他在我另一个客户家做的活，他还能把旧瓷砖给翻新！很脏，很旧的老式厕所，翻新之后，看上去像新的一样，这样能省了不少重做厕所里的内装修的费用！
杨先生汇过来2万美金，我想尽力不要超支，但愿不要有什么意外。


2. 施工了，预算和实际开销的差距。
（i）砍树，超了，还要超！
老房周围树木茂盛，很多树枝已经悬挂在房顶上，每日坠落的树叶，轻易的就塞满了水槽，如果下雨，水流不通畅，会导致水蔓延出水槽，造成屋里屋外可能的漏水。。。
必须砍一些树，来减少树叶在屋顶上的积累。
本来计划是：屋前右边三棵：一棵松树有一抱粗，砍到根部，另一棵松树在篱笆的外面，截一半到篱笆那么高，还有一棵花树，有个西瓜立起来那么粗，长的有点“疯”，截到一米高，听砍树的人说，将来在留下的枝干上，还会长出新枝，开花；
后院有个篱笆：挨近房子后墙左边有两棵，不是很粗，但是“个”不低，把它们砍到根部，其它离得比较远的4棵大树，修剪树干上的枯枝。还有后院几十尺的深处，有十几个树，每个树上缠着的重重的藤，要求砍树的剪断藤的链接。。。
本来就这些，预算是一千一百美金不到。
谁知道，隔壁邻居，看到我，向我埋怨前院的一棵比两层楼还高的树，并指给我看，那棵树的心空了，随时可能被风劈下树杈，掉到她的车道上，要砸坏她的车！如果那样的事发生，她一定告屋主杨先生!
事情好像严重了，立即禀报杨先生，商量了一下，为了避免以后麻烦，那就砍吧，这棵两层楼高的，长在前院，砍到根部，用了465美金，超了预算。



还要超，后院还有一棵参天大树，有3层楼高！砍树的人说，树的根部已经有了个大洞，据说是缺水的缘故，营养不良？如果这棵树倒下来，那就会把房子给摧毁了！探听了一下价钱，要3千美金左右！！！看看这树现在还是郁郁葱葱的，估计一时半会不会倒吧？我建议杨先生，在这一年内，每个月将租金留出一点，积累着将来砍树吧！这次就不放在预算之内了。
这次事件警醒我，下次买旧房，看到大树，一定围着树转上一圈，看看有没有“洞”什么的，如不小心就会落入“危险”和“花钱”的“坑”里了。





(ii)拆阳台（Deck），建水泥patio不在计划内，超了预算。
后院有个和房子同宽的木制阳台（Deck），基本上是贴着地面建的。本来没想全拆，只拆2/3，留中间的1/3部分，工人的工钱里包了这部分，还有修理，粉刷。后来由于两个原因使得改变了初衷。
第一：杀白蚁的问题
木制阳台紧贴着房子的后墙，请来做白蚁处理的人遇到了麻烦，没法接近房屋后墙根去打药！白蚁在亚特兰大的活跃，一定不能小觑！尤其是这些快30年的房，白蚁的防治是必不可少的。如果要下药，最简单的方法是把贴近墙的那一圈的木条先卸下来，打完药再钉回去（杀白蚁的药，要打到几英尺的地下）。
第二：阳台下的鲜活生命！
工人拆阳台两边部分时，发现阳台下面有一窝比老鼠大一些的鼠科动物，“妈”逃出来时，工人比划着有只猫那么大！当我赶过去时，只剩5，6个小崽子了，你还别说，什么都是小的好看，小家伙们眼睛黑黑亮亮的看上去很Cute，可惜木板地下比较黑，照不出像来。不过第二天我再去光顾时，什么也没了！工人们估计两种可能，要不是老妈给它们转移了，要不就是被猫给叼走了！工人们看到曾经有3只猫围着这些小崽子窥视，后来被工人们给赶走了。。。
由于白蚁的处理，还有小动物的窝，和杨先生商量了一下，干脆把整个阳台都拆了，从餐厅后门出来，做了一节水泥台阶，下面做了个10×12.水泥平面，   这一下多了一项开销超了1075美金。



(iii)大功告成
工期拖了，2周多才完了工，因为外墙的破损补修，超出工人的预算，结果拖了工。
再看看这个整修过的房：
新空调和暖气；新车库门和自动开门器；

厨房：新的3门冰箱，新的粉碎机，新的洗碗机，新的抽油烟机，新炉灶，新水龙头。厨柜刷成白色。


主餐厅，换了个吊灯，新双拉门通向后院。

室内：白色天花板，豆绿色墙围。室外：大象皮色外墙漆，棕色门和门框装饰。

一楼客厅地面时用的木纹似的地板革，新吊扇。


卧室新地毯，卧室也换了一个新吊扇，厕所地面和浴池翻新，新橱柜，新镜子，新马桶。


二楼，厕所翻新，新马桶，主人房新地毯。



整个房子换了新百叶窗。
院子，砍树，做了水泥阳台；撒草籽，种草，剪草，剪灌木，铺松针。。。


整修完的房，和原来真是判若两样！工程基本完成，全部工程包括厨房电器，总共花费了将近2万2千美金。
(iv)杨先生携夫人来了
杨先生和太太专门从加拿大赶来了，第一次和我见面，第一次看到这个房，他们很满意，很喜欢，杨太太说，没想到这么好。他们也很喜欢亚特兰大！我说就搬过来吧！
他们在自己的房里住了几天，杨先生很懂房，因为住在里面，及时发现问题，他们协助工人矫正了不少活。

三）租出去了，$1650一个月租金
把房子放出去不到一个礼拜，很快就租出去了，房客很不错，好区的房客就是好，大家皆大欢喜！

整修装修最后花费了多少，大概3万~3万5？

wangting

不到2万2千美元