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地产税是一种从价税(ad valorem tax)，是由房子所在地的郡(市)政府收集，还有学区征收的(school district)，取之于民，用之于民，用于社区建设、公共服务等。一旦成为某所房子的拥有者，比如说买了房子以后成为房主，从过户之日算起，你就要开始自己缴纳地产税，除非有特别的免除条件，一般来说，地产税是即便付清了房子上的贷款，也是要年年缴纳的。
因为是地方税收，各地的规定也自行其便。税务评估官员(tax assessor)会根据市场公平价格(Fair Market Value，FMV，市场公平价格通常就是获得买卖双方的认可，两厢情愿的价格，以示公平)来定期评估，政府再来按法定的税率征税。地产税是在估价的基础上征收的，而对房子的估价，也是有升有降，如经济形势、资产结构等对房子价格作出相应的调整评估。举佐治亚州的例子，房子譬如市场公平价格是10万美元，那么40%的市场公平价格就是征税基数(assessed value，assessed value是政府用于对房子征税所做为的一个基数，这是政府对房子的估价 Assessment ，它不是市场价。)就是40%×10万=4万美元，还要去掉州的免税额比方2千美元和地方政府的免税额比方4千美元，再用4万减去免税额后的数额乘以厘计税率(mileage rate)就是地产税的税额了，我们假定这里的厘计税率是30 mills。厘计税率是根据郡、市、学区的财政预算来决定的，什么是厘计税率呢?就是每1千美元征收1美元，按厘即0.001美元计算的税率，那么就是30×0.001=0.03=3%。所以，一幢10万美元的房子上，屋主要缴的地产税就是(40,000.00－2000－4000)×3%=1020.00，看起来地产税占房价的1.02%。
这两年房价走低，媒体也报导民众要求从头来估地产税，就是因为市场公平价格降低了，而政府的评估基数还停留在过去的房子市价上，那么从上文列举的计算公式上就可以看出地产税也就相应显的高了。目前包括贷款方面也在作这种事过境迁的调整，例如贷款利率的降低等等，所为无非是减低民众还贷负担，能让受到经济压力的纳税人喘口气。话说回来，整体上要是政府作为地方财政主要收入来源的地产税降低，税率相对则会调高，最近有些郡因为财税收入紧缩，已拟提高税率以弥补预算赤字，度过难关。看来大家都是共同体，如果在你所居住和生活，孩子学习的环境，各方面设施条件会不断整体下降，相信你也不会乐见。
在买卖房子时，如果一旦欠税(通常在你收到税单通知后六十日内到期)，会自动导致罚款等，当地郡政府在房子上就会有欠税抵押权；如今已是夏末，不少郡的二零一零年的地产税已经发布，因此新买房子的屋主应注意留心地产税是否已在到期前缴纳；如今已是夏末，不少郡的二零一零年的地产税已经发布，因此新买房子的屋主应注意留心地产税是否已在到期前缴纳。像富顿郡(Fulton County)二零一零年的地产税已经出来了，还有几个城市譬如Johns Creek、Mountain Park、Sandy Springs等市征收的地产税(city property tax)还未最后获国税局授权通过。像谷内郡(Gwinnett County)、迪卡尔博郡(DeKalb County)、科布郡(Cobb County)二零一零年的郡地产税也已发布，这几个郡今年的到期日分别是谷内郡(Gwinnett County)是九月十五日和十一月十五日，迪卡尔博郡(DeKalb County)是八月十五日和十一月十五日，科布郡(Cobb County)是十月十五日到期。
刘律师信箱过去也介绍过，欠税有可能丧失房子所有权，遭到县郡所在法院tax fifa(扣押令)，严重时房子遭到查封没收，起因只是因为没有及时缴纳地产税。在美国法律来说，这属于刑事罪。说到这儿再举一个或许不是那么太恰当的例子(因为涉及到法拍与房子完全所有权等问题)，有一对华人夫妻他们从加拿大搬到美国，两国的房地产政策不同，当时正好是美国房地产业的繁荣时期，二零零四年前后，他们兴冲冲的在美国买了房子，后来一切就像一场戏在上演，次贷危机来了，先生失去了高薪的工作，家里还有妻儿要养活，房子，成了烫手的山芋，他们也无计可施，就像大多数失去工作的人一样，把房子扔给银行去法拍，不要了，夫妻携子又回到加拿大，而且幸运的是，先生又找了份工作，他们又买了新房子，没料想因为在美国的房子上，文件上房子的屋主没变，还是他们，国税局一直追查到加拿大， 欠税!他们顿感欲哭无泪，忙忙请专家咨询，来作补救。
时间是金钱也买不来的，有些屋主将投资房出租，由于粗心或房客未留意收到的税单通知；有些屋主在外州有工作或生意，自己名下的房子却在佐治亚州，由于来回也许就会造成一些疏忽，引来不必要的麻烦或损失。我再次提醒各位，细节的东西一定要注意，不要再令自己额外掏腰包。仅仅是错过了缴税期限，就又会节外生枝，因此在繁忙的工作之余，一定要安排好自己的时间表，及时缴纳税款。
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发表于 2010-9-3 21:12:46