老郭：有限责任房契(Limited Warranty Deed)

老郭

（声明： 我只是一个普通的房产经纪，不是律师，以下都只是我的个人理解，如果需准确的翻译和解释还要请您的律师帮忙）

我的不少客人在房子过户前后，问我，为什么得到一个Limited Warranty Deed?  Limited Warranty Deed 是什么意思?

Limited Warranty Deed 又叫 Special Warranty Deed，中文可以翻译为有限担保契据，或者叫有限责任房契，和它对应的是General Warranty Deed，中文大概可以翻译为：全面保证契据、全权证书、无债权地契、全权证书等。

关于全面担保契据(General Warranty Deed)和有限担保契据(Limited Warranty Deed)有什么不同？简单地说，现在很多房子的卖主（例如拍卖房子的银行）只给出有限担保契据，一般情况下卖主或银行无法确保房子以前是否存在产权等问题，但只能保证到他手上后房子产权是没有问题的。

一般来说作为买方应该要求卖主给出全面担保契据（General Warranty Deed），但大部分情况下卖主不会给出全面担保契据，在这时候如果买方确实想买这套房子，应该请律师查一下房子的历史，查一下房子之前是否存在产权问题。

除了请律师查房子历史，建议在过户时买一个房主产权保证保险（owner title insurance），此保险一次性购买就可保终身。对于一般房子，此保险费约为1-3百美元。这样就减少了风险，预防可能存在的产权隐患（如失散的继承人的突然出现并要求被其它继承人卖掉的房产的产权）。买了产权保险后，我们就可以放心地把房子买下来了。当然，过户后也可以补买，但是那个时候您可能还要被要求再做一次 Title Search，额外有费用啦。

房主产权保证保险（owner title insurance）不是政府或者银行规定要买的，但是大部分律师要求买主买，不买时，不能在他们那里过户。

房主产权保证保险（owner title insurance）的费用是政府规定的，不论在谁那，在那里买都一样的价。过户时，您就在律师那里买就行了。没有规定这个保险的费用是卖主出还是您出，您们得商量着办。

过户后，不管是Limited Warranty Deed 还是General Warranty Deed，大约八周后，你就可以收到在郡政府部门登记过了的房契了。这个房契也就是1,2张纸而已，不是中国的那种“产权证”小本本。 事实上，这么多年，我经历的这么多过户中，没有一个卖方客人把他们的房契带到过户桌子上来的。大部分卖方客人就只带个身份证/驾照/护照和房子的钥匙车库遥控器.

附： 我写的部分关于房地产的文章：

百年难遇的投资良机 — 尽在美国乔治亚洲
http://www.atlanta168.com/cache/use/article/2011-08/6669.html

购房合同签定后
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1975

修浴缸和换屋顶的经验教训
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=6808

视频采访CPA: LLC和出租房的关系
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=6315
（网友石头的文章：注册公司,申请营业执照经验分享
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=5997 ）

Fulton驱客(Eviction)的步骤
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=4644

驱逐房客(Eviction)的经历
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=3690

笔者联系方式：
  
Michael Peng Guo(Ph.D)（郭朋 博士）
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从中国给我拨电话：大陆任何电话拨95040314893（您只要付中国市话费）
中国手机： 13162553702 （已经开通国际漫游，中美任何地方都能接短信电话）

谢谢老郭。